Ως και 4.200€/τ.μ. τα νεόδμητα στην Πυλαία - Τι ισχύει σε Θέρμη και Πανόραμα
Στα «ουράνια» έχουν εκτοξευτεί οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών σε ορισμένους προνομιούχους οικισμούς, στα βορειοανατολικά της μητροπολιτικής περιοχής Θεσσαλονίκης, με το τετραγωνικό μέτρο να έχει αγγίξει τις 4.200 € στα Κωνσταντινοπολίτικα και τον Οικισμό Τοπογράφων, στην Πυλαία.
Ωστόσο, οι 4.000-4.200 ευρώ/τ.μ. δεν αποτελούν τον κανόνα στις τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων ή και μεζονετών σε Πυλαία, Πανόραμα, Θέρμη, δηλαδή σε περιοχές στα Β.Α. της ευρύτερης Θεσσαλονίκης που ανήκουν στις πλέον περιζήτητες για κατοικία.
Την εικόνα της αγοράς σε αυτές τις τρεις περιοχές, αποτύπωσε για το grtimes.gr η σύμβουλος ακινήτων και υπεύθυνη του Γραφείου RE/MAX Urban κα. Μαρία Νασκούδη, η οποία μάλιστα υποστήριξε ότι το 2022 σταδιακά επιβραδύνεται ο ρυθμός αύξησης των τιμών, κάτι που προοιωνίζεται σταθεροποίησή τους σε πιο λογικά, προσιτά επίπεδα και, κατ' επέκταση, σε ύψη δαπανών, στα οποία θα μπορούν σχετικά ανετότερα να ανταποκριθούν οι ενδιαφερόμενοι.
Αυτό πάντως που προκαλεί εντύπωση και έχει αρκετές φορές επισημανθεί, είναι, ότι το Πανόραμα, άλλοτε η πλέον… ‘high’ περιοχή κατοικίας εκτός κέντρου Θεσσαλονίκης, έχει χάσει έδαφος ως προς την ελκυστικότητα, σε σύγκριση με ορισμένους οικισμούς της Πυλαίας. Αυτή η υποχώρηση, αποτυπώνεται και στις ζητούμενες τιμές, είτε πρόκειται για νεόδμητες κατοικίες, είτε για μεταχειρισμένες.
«Η αγορά, ως προς τις τιμές, κινείται ανοδικά αλλά με βραδύτερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Επί παραδείγματι, το 2021 είχε καταγραφεί μία αύξηση της τάξης του 4%-5% σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά, ενώ φέτος η αύξηση αυτή υπολογίζεται ότι έχει επιβραδυνθεί στο 3%. « Έχουν αρχίσει να διαφαίνονται σημάδια σταθεροποίησης των τιμών, κάτι πολύ λογικό και επόμενο, μετά τις αυξήσεις των τελευταίων ετών», δήλωσε η κα. Νασκούδη.
«Mέτρησαν» covid και ενεργειακό κόστος;
Οι περιοχές Πυλαία, Θέρμη, Πανόραμα, ήταν από τις ευνοημένες κατά την προηγούμενη διετία, λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας, καθώς πολλοί αγοραστές στράφηκαν σε περιβάλλοντα όχι τόσο πυκνοδομημένα.
Από την άλλη πλευρά όμως και πιο πρόσφατα, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές άρχισαν να εκδηλώνουν κάποιους ενδοιασμούς λόγω της ενεργειακής κρίσης, που επηρέασε ανοδικά τα κόστη μετακίνησης, αν και η αύξηση του ενεργειακού κόστους δεν δείχνει ως τώρα να απασχολεί έντονα τους εν δυνάμει αγοραστές, καθώς στις συγκεκριμένες περιοχές στρέφονται οικογένειες με μεσαία και υψηλότερα εισοδήματα.
Αλλού μεζονέτες, αλλού διαμερίσματα
Η ζήτηση, όπως τονίσθηκε, διαφοροποιείται ανάλογα με τις περιοχές. Έτσι, η τυπολογία του ακινήτου που ζητείται και κατ΄επέκταση, πωλείται, στη Θέρμη, είναι περισσότερο η μεζονέτα – το 70% είναι μεζονέτες- με το ‘hot’ ακίνητο να είναι εμβαδού 120- 160 τ.μ. .
Στο Πανόραμα είναι οι μικρές μονοκατοικίες των 200- 220 τ.μ., ενώ στην Πυλαία, σαν ένα πιο αστικοποιημένο περιβάλλον, πωλούνται κυρίως διαμερίσματα. Τα ζητούμενα τετραγωνικά μέτρα, έχουν μειωθεί έναντι εκείνων που ζητούνταν τα προηγούμενα έτη. Όταν για παράδειγμα το πιο επιθυμητό ακίνητο ήταν στα 150 τ.μ., για μεζονέτες και διαμερίσματα, τώρα το εμβαδό αυτό αποτελεί το ταβάνι στη ζήτηση, είπε η κα. Νασκούδη.
‘Διόνυσος’ και ‘Λιόγερμα’ στη Θέρμη
Στη Θέρμη οι πιο ‘hot’ συνοικίες είναι:
Ο ‘Διόνυσος’, άνω της οδού Καζαντζίδη και στην πλευρά προς το Πανόραμα, περιοχή με θέα στην οποία επίσης, υπάρχει εγκατεστημένο αποχετευτικό δίκτυο.
Tο ‘Λιόγερμα’, που βρίσκεται στο ίδιο ύψος και από την αντικρινή πλευρά του δρόμου Θέρμης- Πανοράματος.
Η 'Δροσιά', που είναι κάτωθεν της οδού Καζαντζίδη, ενώ έπεται η περιοχή που ονομάζεται ‘Lidl Θέρμης’ και βρίσκεται πλησιέστερα στην ε.ο Θεσσαλονίκης- Ν.Μουδανίων.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές, τα νεόδμητα στη Θέρμη πωλούνται από 2.100-2.500 ευρώ/τ.μ. Προς 2.500 ευρώ/τ.μ. πωλούνται οι πιο ποιοτικές κατοικίες, που π.χ. διαθέτουν αντλίες θερμότητας, μονοκατοικίες εντός συγκροτημάτων αλλά δίχως πλευρικές επαφές με άλλα σπίτια. Στα μεταχειρισμένα ηλικίας 10 ετών (σ.σ. η Θέρμη, Δήμος στον οποίο η ανοικοδόμηση είναι υπόθεση της τελευταίας 15ετίας), οι τιμές είναι γύρω στα 1.500 ευρώ/τ.μ., ενώ στα μεταχειρισμένα 15ετίας, είναι κοντά στα 1.200 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου.
Όπως είπε η κα. Νασκούδη, οι τιμές πώλησης, δεν διαφέρουν από μεζονέτες, σε διαμερίσματα. Στην Πυλαία, οι τιμές για τα νεόδμητα ξεκινούν από 3.000 ευρώ/τ.μ. και σε κάποιες περιοχές, όπως στα 'Κωνσταντινοπολίτικα', ειδικά ψηλά προς τον Περιφερειακό, φτάνουν ως τις 4.200 ευρώ/τ.μ., επειδή ανεγείρονται πλέον οικοδομές με μεγαλύτερα ύψη, 5ώροφες και 6ώροφες, που έχουν θέα προς την πόλη και το Θερμαϊκό.
Τις 4.200 ευρώ/τ.μ. αγγίζουν και οι κατοικίες στον 'Οικισμό Τοπογράφων' (οδοί Μουστακλή, Ανοίξεως), που ανήκει μεν στην Πυλαία , αλλά ο κόσμος τείνει να θεωρεί ότι ανήκει στο Πανόραμα. Στις περιζήτητες περιοχές της Πυλαίας, εκτός από τον οικισμό Τοπογράφων, ανήκει το 'Ελαιόρεμα' και το τμήμα από το τέλος της Άνω Τούμπας προς τα Κωνσταντινοπολίτικα (Μαλακοπή).
Μεγάλες διαφορές τιμών στα μεταχειρισμένα
Μία ιδιαιτερότητα που παρατηρείται στην Πυλαία είναι οι μεγάλες αποκλείσεις στις τιμές των μεταχειρισμένων. Επειδή οι κατασκευές στο κέντρο της Πυλαίας, είναι παλιές, οι τιμές είναι ουσιωδώς χαμηλότερες, π.χ. περί τα 1.400 ευρώ/τ.μ, σε μη ανακαινισμένο διαμέρισμα χαμηλού ορόφου. Από την άλλη πλευρά, στα μεταχειρισμένα δεκαετίας και σε αρκετά καλή κατάσταση, οι τιμές είναι περίπου στις 2.000 ευρώ/τ.μ. Στην Πυλαία, οι πωλήσεις κατοικιών αφορούν κυρίως διαμερίσματα, κάτι που οφείλεται στον υψηλότερο συντελεστή δόμησης.
Πανόραμα- υπάρχει ζήτηση για το «χωριό»
Στο Πανόραμα, πωλούνται κυρίως μεζονέτες οι οποίες από πλευράς τιμών, κινούνται κάπου ενδιάμεσα Πυλαίας και Θέρμης. Οι νεόδμητες κατοικίες πωλούνται από 2.500-3.500 ευρώ/τ.μ., ενώ οι τιμές φθάνουν στις 3.700-3.800 ευρώ/τ.μ. όταν πρόκειται για μονοκατοικία, ανεξάρτητη, με θέα.
Οι τιμές των μεταχειρισμένων στο Πανόραμα διαμορφώνονται σε περιορισμένο εύρος, από 1.800- 2.100 ευρώ/τ.μ., πάλι σε μεζονέτες. Στο Πανόραμα, αίφνης παρουσιάστηκε μεγάλη ζήτηση για το κέντρο του παλιού «χωριού» , ενώ ζωηρό ενδιαφέρον υπάρχει για το τμήμα κάτω από τον Οικισμό Μακεδονία, περιοχή που ονομάζεται και Lidl Πανοράματος.
Η κα. Νασκούδη επισήμανε ότι λόγω της επίπτωσης που είχαν οι αυξήσεις στα δομικά υλικά, στις τελικές τιμές πώλησης, η ζήτηση των αγοραστών στράφηκε σε μικρότερου εμβαδού ακίνητα, τάση που ενισχύεται και από την αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια. Ειδικά σε ό,τι αφορά στα οικιστικά ακίνητα, η ζήτηση στην παρούσα φάση δεν θα καμφθεί, τουλάχιστον όχι αισθητά, υποστήριξε η κα. Νασκούδη, η οποία όμως βλέπει πλέον ξεκάθαρα, τάση σταθεροποίησης των τιμών.
Καταλήγοντας, η σύμβουλος ακινήτων επισήμανε τις πολύ μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των μεταχειρισμένων, σε ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης και, κυρίως στα ενοίκια, καθώς σε πολλές περιπτώσεις, μετά το «πάγωμα» που υπήρξε στην περίοδο του covid, ζητήθηκαν αυξήσεις 50%-60% για να ανανεωθούν οι μισθωτικές συμβάσεις.